Cómo vender tu piso sin inmobiliaria: guía paso a paso

Antes de publicar: qué necesitas tener listo

Antes de publicar cualquier anuncio necesitas tres documentos como mínimo: la nota simple del Registro de la Propiedad (confirma que eres el titular y que no hay cargas ocultas), el certificado de eficiencia energética (obligatorio por el RD 235/2013 para anunciar la vivienda), y si tu vivienda es de segunda mano y en algunas comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad. Ver el detalle completo en la guía de documentos para vender entre particulares.

Cómo fijar el precio de salida sin regalar dinero

El error más caro y más frecuente es fijar el precio sobre la media del municipio entero o sobre lo que piden los vecinos en Idealista, que casi siempre está inflado porque es precio de salida, no precio de cierre. El precio correcto se calcula sobre la mediana de €/m² de un mínimo de 5 comparables reales, de tu mismo barrio o un radio de 2 km, del mismo tipo y tamaño de vivienda. Un precio de salida un 15-25% por encima de esos comparables suele traducirse en meses sin visitas.

Cómo escribir un anuncio que genere visitas

Estructura el anuncio en pirámide invertida: un titular con un gancho concreto (la característica real más fuerte de la vivienda, no un adjetivo genérico), las dos primeras líneas con lo más vendible (es lo único que muestran los agregadores de búsqueda), la distribución por plantas, un bloque de números fríos (año de construcción, IBI, cuota de comunidad, certificado energético) y la zona con distancias reales a lo relevante (playa, colegio, transporte). La portada del anuncio importa más que las otras 39 fotos juntas: elige la mejor imagen de la vivienda, no la primera que hiciste con el móvil.

Documentos y notaría: lo mínimo imprescindible

Una vez tienes comprador, el proceso pasa por un contrato de arras (adelanto con penalización si alguna parte se echa atrás) y después la escritura ante notario, donde se salda el resto del precio y se entregan las llaves. El notario es obligatorio en toda compraventa de vivienda en España, con o sin agencia de por medio.

Errores que alargan meses la venta

Los tres errores que más alargan una venta sin agencia son los mismos que alargan una venta con agencia: precio de salida sin anclar a comparables reales, portada e imágenes mal elegidas, y un anuncio sin los datos clave que un comprador busca antes de pedir visita (año, IBI, certificado energético). Corregir estos tres puntos antes de publicar, no después de tres meses sin visitas, es la diferencia real entre un anuncio que se mueve y uno que se queda quemado.