Glosario inmobiliario de Casavista

El €/m² es el precio de una vivienda dividido entre su superficie, la unidad más común para comparar precios entre viviendas de distinto tamaño. Una media de €/m² a nivel de municipio entero suele mezclar microzonas muy distintas y puede diferir en más del doble entre barrios de la misma ciudad.

Un anuncio inmobiliario es la publicación con fotos, descripción y precio de una vivienda en venta o alquiler en un portal como Idealista o Fotocasa. Por ley debe incluir la calificación energética, y para funcionar bien necesita fotos claras, datos objetivos (superficie, año, IBI, comunidad) y un precio bien anclado, no solo texto comercial.

El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura por el que comprador y vendedor se comprometen mutuamente a formalizar la compraventa, y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta. Si el comprador se echa atrás, pierde esa cantidad; si es el vendedor quien incumple, suele tener que devolver el doble.

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad (superficie, instalaciones, salubridad) para ser ocupada. No es obligatoria en toda España: comunidades como Cataluña o Baleares la exigen, y en otras no forma parte de los documentos habituales de venta.

El certificado de eficiencia energética (CEE) es un documento oficial, firmado por un técnico habilitado, que califica una vivienda de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). El RD 235/2013 obliga a incluirlo en cualquier anuncio de venta o alquiler antes de publicarlo, no solo antes de firmar.

Los comparables, o 'comps', son viviendas similares, vendidas recientemente o actualmente en venta, en la misma zona, del mismo tipo y tamaño, que se usan para estimar el precio real de mercado de una vivienda concreta. Cuantos más comparables reales y más parecidos, más fiable es el precio resultante.

La comunidad de propietarios es la agrupación legal de todos los dueños de los pisos de un edificio, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, que gestiona las zonas y gastos comunes (portal, ascensor, fachada). Antes de vender, el notario suele exigir un certificado del administrador que acredite que la vivienda está al corriente de pago.

Los días en mercado son el tiempo que un anuncio lleva publicado sin cerrarse la venta. En una muestra propia de 13.807 anuncios activos de Fotocasa, el 36,9% llevaba ya 180 días o más publicado y el 21,6% superaba el año, una señal frecuente de que el precio de salida no estaba bien anclado desde el principio.

La escritura pública de compraventa es el documento notarial que formaliza legalmente la transmisión de la propiedad de una vivienda de vendedor a comprador. La autoriza un notario, y después se inscribe en el Registro de la Propiedad para que el nuevo titular quede reflejado frente a terceros.

La exclusiva inmobiliaria es un contrato por el que el propietario encarga la venta de su vivienda a una única agencia durante un plazo determinado, sin poder encargarla a otras agencias ni, normalmente, venderla él mismo sin pagar comisión. A cambio, la agencia suele comprometerse a invertir más en la gestión de ese anuncio concreto.

Una hipoteca es un préstamo garantizado con la propia vivienda: si el prestatario no paga, el banco puede ejecutarla y quedarse con el inmueble. Vender una vivienda con hipoteca pendiente es posible, pero la deuda debe cancelarse, normalmente con el propio precio de venta, antes o en el mismo acto de la escritura.

El home staging virtual es la recreación con inteligencia artificial de una vivienda amueblada, redecorada o vaciada a partir de fotos reales del inmueble, sin mover ni comprar mobiliario físico. Debe divulgarse siempre como una imagen generada con IA, nunca como una fotografía sin editar.

El IBI es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de un inmueble, calculado por cada ayuntamiento sobre el valor catastral de la vivienda. Lo paga quien sea propietario a fecha 1 de enero de cada año, y el último recibo pagado es uno de los documentos habituales al vender.

La nota simple es un documento informativo del Registro de la Propiedad que acredita quién es el titular de una vivienda, su descripción registral y las cargas que pesan sobre ella (hipotecas, embargos, servidumbres). No es la escritura ni tiene su valor probatorio, pero es el primer documento que cualquier comprador serio, o su notario, va a querer ver.

La opción a compra es un contrato por el que el propietario se compromete a reservar la venta de la vivienda a un comprador concreto durante un plazo determinado, a cambio de una cantidad de dinero (la prima), que suele descontarse del precio final si la compra se formaliza.

'Particular' (a veces llamado FSBO, for sale by owner) describe a un propietario que vende su vivienda sin intermediario, gestionando él mismo visitas, negociación y anuncio. 'Agencia' es la vía tradicional: un intermediario profesional se encarga de esas tareas a cambio de una comisión, normalmente entre el 3% y el 6% del precio más IVA.

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano entre la compra y la venta de una vivienda. La paga habitualmente el vendedor, y se liquida ante el ayuntamiento correspondiente.

Un portal inmobiliario es una plataforma online, como Idealista o Fotocasa, donde agencias y particulares publican anuncios de viviendas en venta o alquiler. En España son el canal dominante para encontrar comprador, lo que también significa que un anuncio compite con decenas de otros similares en la misma zona.

La tasación es un informe de valor oficial, homologado por el Banco de España y firmado por un tasador habilitado, obligatorio por ejemplo para conceder una hipoteca. La valoración es una estimación orientativa de precio, sin ese carácter oficial, que es lo que ofrecen las herramientas online, incluida Casavista.

Un tasador es un profesional habilitado por el Banco de España para firmar informes de valoración oficiales homologados, necesarios por ejemplo para conceder una hipoteca. Un agente inmobiliario asesora sobre precio de venta orientativo, gestiona visitas y negociación, sin necesitar esa habilitación oficial.

Una valoración inmobiliaria es una estimación de precio orientativa, sin el carácter oficial de un informe homologado para hipotecas, calculada normalmente a partir de comparables reales de la zona: viviendas similares vendidas o en venta cerca, del mismo tipo y tamaño.